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핵심은 3가지입니다. 부동산PF 사업자의 자기자본비율을 높여 단기·고금리 브릿지론 관행을 축소하고, 시공사·금융사 보증에 의존하는 구조를 벗어나 프로젝트의 사업성에 기반한 자금조달이 이뤄지는 방향으로 불합리한 시장 관행을 개선하겠다는 것입니다. 또한 한국형 디벨로퍼를 육성해 안정적 사업구조를 구축하고, 우량사업에 대한 국민 참여 기회를 만들어가겠다는 구상입니다.
시장의 평가는 긍정적입니다. 조달구조의 안정성을 키우는 동시에 그동안의 문제점들을 해소하는데 도움이 될 것으로 보고 있습니다. 부동산 PF 자기자본비율 상향(20~40%)을 유도함에 따라 토지매입 단계에서의 단기·고금리 브릿지론 관행이 축소되고, 시공사 및 금융사 보증에 의존하던 구조가 개선될 수 있을 것으로 기대됩니다. 조달구조 및 사업구조의 안정화는 개발 프로젝트의 재무위험 및 사업위험을 완화하면서 부동산 환경이 급변하는 상황에 대한 대응력을 강화할 수 있을 것이라는 관측도 나옵니다. 다만 시행사의 자본 요건 강화에 따라 일시적인 부동산 PF 자금공급이 축소될 수 있다는 전망도 있습니다.
아울러 추가적인 제도 보안 목소리도 나옵니다. 이번에 확산된 부동산PF 문제는 '신(新) 순자본비율(NCR)'을 중심으로 한 증권사 대형화 정책과 밀접한 관련 있기에, 신 NCR의 개편이 필요다는 것이지요.
NCR은 자산의 즉시 현금화 가능 여부 등을 평가한 금융투자회사의 건전성 지표입니다. 지난 2016년 금융당국은 증권사의 전통 기업금융(IB)와 해외사업 확대를 위해 신 NCR을 도입했습니다.
예전 NCR(구 NCR)은 시장위험액과 기초위험액을 더한 총위험액 대비 자기자본에서 고정자산을 뺀 금액인 영업용순자본으로 백분율을 구했습니다, 위험액이 커질수록 더 많은 영업용순자본을 가져야 하는 구조였죠.
구 NCR에서는 적극적 투자를 하기 위해서 그만큼 자본을 확보해야 했기에, 증권업을 과도하게 제약한다는 불만이 끊이지 않았습니다. 결국 특정한 업무를 하기 위해서 유지해야하는 자기자본을 뜻하는 '업무단위별 필요유지자기자본'이라는 개념을 도입한 신 NCR이 등장했습니다.
신 NCR 역시 총위험액보다 많은 영업용순자본을 보유해야 했지만, 분모에 들어가는 필요유지자기자본의 크기가 한정됐기 때문에 증권사 입장에선 구 NCR에 비해 훨씬 쉽게 비율을 관리할 수 있었죠. 특히 자기자본이 큰 대형사에게는 신 NCR 도입 효과가 극대화됐습니다.
문제는 증권사들이 당국의 바람대로 움직이지 않았다는 것입니다. 완화된 규제를 바탕으로 손쉽게 수익을 낼 수 있는 부동산 개발사업에 역량을 집중한 것이죠. 여기에 지난해 부동산PF 영향으로 수익성이 악화된 증권사들이 같은 기간 신 NCR은 오히려 개선된 모습을 보이는 등 정확한 재무건전성을 반영하지 못한다는 무용론까지 나오고 있습니다.
이에 신 NCR의 경우 총위험액 증가 때 민감도가 낮은 만큼 과거 구 NCR을 통해 보완하는 방식을 활용해야 한다는 의견이 존재합니다. 실제 신용평가사들은 구 NCR의 영업용순자본에 유형자산과 만기 3개월 초과 대출채권을 더한 조정 NCR을 활용해 증권사 건전성을 평가하고 있는 상황입니다.
물론 신 NCR은 증권사의 자본활용도를 높이는데 기여했습니다. 위험투자에 적극적으로 나설 수 있는 환경을 조성해 국내 증권사들이 몸집을 키워나가는데 톡톡한 역할을 했죠. 하지만 커진 리스크를 완전히 반영하지 못하면서, 부동산PF 사태를 더욱 키운 것도 사실입니다.
이번 기회에 증권사가 적극적인 투자를 할 수 있는 신 NCR의 장점을 잘 살리면서도 이에 따라 커지는 리스크 등을 제대로 반영, 관리할 수 있는 방향으로 제도 개선이 필요해 보입니다.
