[8.8 공급 대책]서울 그린벨트에 신규택지 8만호…‘22조’ 미분양 매입확약도

서울 등 신규 택지에 신혼·출산 가구 대상 1.4만호 공급
그린벨트 해제 두고 전문가 의견 갈리기도
'악성 미분양' 발생시 3.6만가구 LH가 매입…뉴:홈으로 분양

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 서울 등 수도권 집값 안정화를 위해 서울 및 서울 인근 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 내년까지 신규택지 후보지 8만가구를 지정한다. 이 중 1만4000가구를 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택으로 공급한다.

아울러 수도권 공공택지에서 공동주택을 짓는 민간 건설사에게 22조원, 3만6000가구 규모의 미분양 매입 확약을 제공한다. 정부가 민간의 미분양 리스크를 일부 부담함으로써 주택 공급을 촉진하겠다는 의도로 해석된다.

정부는 8일 열린 제8차 부동산 관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대와 공공택지 신속 공급 방안을 각각 발표했다.

우선 서울과 서울 인근의 그린벨트를 풀어 총 8만가구를 공급할 수 있는 신규 택지를 지정하기로 했다. 정부는 앞선 1월 발표한 '1·10대책'을 통해 서울 그린벨트를 풀어 수도권 신규 택지 2만가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔는데, 이때보다 물량을 4배 늘린 것이다. 올해 지정하는 신규 택지 5만가구 중 2만가구에서 신혼·출산·다자녀 가구를 위한 분양·임대주택을 최대 70% 공급한다는 게 정부 목표다.

정부가 서울 그린벨트를 푸는 것은 앞선 이명박 정부 때인 2012년 이후 12년 만이다.

아울러 이들 지역에 대한 투기 행위를 막기 위해 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역 등을 오는 11월로 예정된 신규택지 발표 시점까지 토지거래허가구역으로 한시 지정한다. 아울러 국토부·지자체 등 관계기간 합동 정밀기획조사를 진행할 계획이다.

다만 서울 및 서울 인근 그린벨트 해제에 따른 주택 공급 및 집값 안정 효과를 두고 전문가들 사이에 의견이 분분한 실정이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권 그린벨트는 서울의 확대·팽창으로 인한 연담화를 막을 목적으로 조성됐기 때문에 기존 1~3기 신도시보다 서울 접근성이 매우 뛰어나다"며 "주거 선호도 높은 도심 '알짜' 후보지가 당초 계획보다 확대 공급될 예정이라는 점에서 주목할 만한 대책"이라고 평가했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "가용할 수 있는 서울 그린벨트 물량은 강남권에 집중돼 있다"며 "한정된 물량을 갖고 강남권 집값을 안정시키고, 이를 서울 전역으로 확산시킬 수 있을지 의문스럽다"고 지적했다.

공공택지 이용 효율성도 높여 당초 3만가구로 계획됐던 확충 물량을 2만호 이상 더 늘린다.

현재 사업을 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지의 유보지 등을 활용하는 방식이다. 도시기능 유지 범위 내에서 지방자치단체와 적극 협의한다는 계획이다. 이 과정에서 일조권·소음 영향 및 기반시설 용량, 상위계획(인구계획) 등도 고려한다. 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내에서 계획을 변경하기 위해서다.

민간 건설사들의 공공택지 조성 사업 리스크도 줄여주기로 했다. 한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공택지에 조성한 공동주택·주상복합용지 등에 대해 22조원, 3만6000가구 규모의 미분양 매입확약을 제공한다. 민간이 내년까지 착공한 사업지에서 준공 후 미분양 물량이 발생한 경우 LH가 이를 사들이는 방식이다. 이달 중 매입확약 체결 희망업체 신청을 받을 계획이다.

매입된 물량은 향후 LH가 입주로부터 6년 후 분양전환이 가능한 뉴:홈 선택형으로 공급한다. 이를 통해 무주택 청년, 신혼부부 등 실수요자의 내집 마련을 지원한다는 의도다. 아울러 매입임대주택 종합부동산세 합산배제 기준도 수도권 기준 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화한다.

매입가격은 가구별 실제 분양가에 매입확약률을 곱해 산정한다. 매입확약률에 2%p 수준의 최대 가산비율이 붙을 수 있다.

매입확약률은 준공 시점 이후 미분양 가구 수에 분양 가구 수를 나눠 계산한 미분양율에 따라 분양가 대비 85~89% 범위로 정한다. 단위 구간별로 1%p 차등 적용될 수 있다.

또 공공택지 청약 조기화를 위해 후분양 조건으로 건설사에게 공급한 공공택지의 선분양을 허용한다. 2018~2020년 후분양 조건부로 공급한 1만7700가구 중 지난달 기준 본청약을 받지 않은 4500가구가 대상이다. 선분양 허용 시 최대 1년 6개월 내외 분양 시기가 앞당겨질 것으로 정부는 보고 있다.

마지막으로 이미 발표를 마친 수도권 공공택지 지구 지정 시기를 앞당긴다. 2022년 이후 발표한 5곳, 14만5000가구가 적용 대상이다.